Résidence sociale à Mont-Saint-Martin

Pour ce projet de construction de résidence sociale, le terrain se situe au Nord Est de la commune dans le Quartier Prioritaire de la Ville du Val Saint Martin. Ce quartier est à proximité de la zone commerciale et industrielle transfrontalière et du centre-ville. Cette nouvelle composition parcellaire vient terminer l’îlot entre la rue des Œillets, la rue de Lille et la voie d’accès au centre commercial vers la rue du Faisceau. En effet, notre intervention vise à créer un nouveau front bâti entre ces trois axes. 

Une résidence organisée en deux corps de bâtiments

Une grande attention se porte sur la distance réglementaire imposée par le règlement d’urbanisme PLU. Autre attention, celle portée au savoir-vivre garantissant aux logements intimité et lumière naturelle. L’implantation des nouveaux bâtiments respecte rigoureusement les prospects et retraits vis-à-vis des voies existantes.

Pour les bâtiments neufs, nous proposons une organisation rationnelle en deux corps de bâtiment. D’abord, le bâtiment de la résidence sociale de 79 logements comporte deux rangées de chambres. De part et d’autre, des baies éclairent une circulation centrale à ses deux extrémités. Ainsi, le bâtiment de la pension de famille de 25 logements est plus compact.

Les deux bâtiments s’organisent autour d’une placette. Nous avons pris parti de distinguer les différents programmes en 3 entités et bâtiments afin de créer une adresse pour chacun des résidents selon l’évolution de sa situation sociale.

Un aménagement fonctionnel

L’entrée principale piétonne du site se trouve dans l’axe central EST-OUEST de distribution des programmes à la cote 283.30 NGF (côte altimétrique du parking). Par conséquent, l’entrée principale commune permet une distribution optimale du site. Cette distribution se fait vers les 4 halls des bâtiments du foyer de travailleurs migrants (A et B), la résidence sociale et la pension de famille. Le trajet pour rejoindre chaque bâtiment est ainsi raccourci. Deux autres entrées piétonnes permettent de répondre aux usages du site. Tout d’abord, une entrée dans l’axe de l’entrée principale côté EST afin de permettre un accès direct vers le centre commercial. Ensuite, une entrée plus au SUD de la rue des Œillets qui facilite l’accès direct aux locaux annexes (bureaux administratifs, chaufferie) et au foyer de travailleur migrants. Cette entrée permet l’accès engin des pompiers aux bâtiments réhabilités classés en 3ème famille A.

Directement proche des entrées, on retrouve les batteries de boîtes aux lettres, les locaux vélos et tri-sélectifs selon le schéma d’organisation ADOMA. Les locaux mutualisés, la laverie, la lingerie et l’atelier sont au rez-de-chaussée de la pension de famille. Ainsi, ils se retrouvent directement sur le cheminement d’accès entre les programmes neufs et réhabilités permettant une implantation centrale.

Le cheminement d’un bâtiment à l’autre pour le personnel ADOMA devient aisé quel que soit l’endroit où devra se rendre le personnel. Nous avons veillé à la continuité du nivellement : le rez-de-chaussée d’assiette (niveau entrée principale) se situe à 283.30 NGF. Cela permet de se raccorder de plain-pied avec le parking, les halls des bâtiments réhabilités et les halls des bâtiments neufs. Ainsi, cette configuration permet une complète continuité fonctionnelle et paysagère.

Une résidence qui répond aux besoins actuels

Le hall de la résidence sociale, comme celui de la pension de famille, s’organisent tous les deux suivant le même principe. En effet, cela permet une organisation la plus claire possible pour les usagers. Ainsi, les entrées s’effectuent par des sas vitré et identifié depuis la place centrale. Directement contiguë au sas d’entrée, le « pôle services » avec les bureaux. Ces derniers ont une vision directe sur le hall et la salle polyvalente afin d’assurer une surveillance passive. Un espace d’attente est prévu face aux bureaux d’accueil. De plus, des espaces de services sont à proximité et accessibles pour les résidents et pour les personnels. On parle ici des sanitaires, des locaux ménage et des locaux techniques. Enfin, face aux entrées, on retrouve les noyaux de distribution pour l’accès aux logements des étages.

À tout endroit des circulations, et à chaque étage, les espaces bénéficient de lumière naturelle. La configuration des retraits et creux de façades en attiques rend également possible une optimisation. Par conséquent, l’ajout de logements supplémentaires est possible si nécessaire. Les chambres bénéficient toutes de vues lointaines, sans vis-à-vis.

Phasage et construction

Dans ce projet, le phasage propose de minimiser autant que possible les nuisances générées. C’est pourquoi le fonctionnement des services sont maintenus durant la phase réalisation. De même, ce fonctionnement permet de conserver la même capacité d’accueil tout au long des travaux. Par ailleurs, nous proposons d’accompagner les locataires durant ces phases en faisant en sorte que notre intervention soit la moins intrusive possible.

Suite à la construction des programmes neufs, les bâtiments C et D seront démolis, la chaufferie existante alimentera les logements réhabilités et neufs. Par conséquence, cette chaufferie sera conservée afin de maintenir la distribution en ECS durant les phases en site occupé dans notre proposition de base conformément au programme. Ainsi, les locaux du personnel, les bureaux, et la salle polyvalente du foyer de travailleurs migrant seront implantés à la place de l’ancien bâtiment C.

En variante, nous proposons la mise en œuvre d’une chaufferie neuve distribuant l’ensemble du site. Cette dernière s’implante en sous-sol du bâtiment de la pension de famille. Par conséquent, la chaufferie neuve pourra être raccordée avant toute intervention sur le réseau existant des bâtiments existants. Cela permettrait d’éviter une interruption significative du service pour les résidents. Une sous-station serait alors implantée à proximité des logements réhabilités. Cette sous-station serait adossé aux locaux tri-sélectifs et les bureaux du personnel ainsi que la salle polyvalente du FTM prendraient place entre les bâtiments A et B et le parking. Dans ces conditions, le terrain laissé libre suite à la démolition pourrait être rétrocédé à la ville de Mont-Saint-Martin.

Une matérialité adaptée

Le choix s’est porté sur une harmonie dans le traitement des façades. En effet, on décide d’utiliser ici les mêmes revêtements et matériaux pour les bâtiments neufs et réhabilités. Ainsi, nous proposons deux matériaux principaux. D’abord, pour le socle, en contact direct avec le piéton et les usagers, on choisit un parement en plaquette de briques type GEBRICK ou équivalent. Ce dernier offre l’avantage d’être robuste et anti-graffiti. Un joint creux horizontal souligne cet effet de socle recherchés pour les bâtiments. Ensuite, au-dessus, un seul et même matériau. Il s’agit d’un enduit gratté fin sur isolant extérieur. Nous proposons une distinction de deux teintes afin de distinguer les volumes. Ce matériau à l’effet chaud et mat donne une image sobre aux bâtiments. En somme, le matériau ne doit pas être clinquant mais s’harmoniser et se fondre dans le site.

Ainsi, les bâtiments se distinguent entre deux types de volumes. En premier lieu, des volumes blancs aux larges baies liées et entourées d’aluminium laqué coloré. Ensuite, des volumes bruns (déclinaison de la couleur brique des socles) avec des baies accentuées d’épais cadres en aluminium blanc.

Toutes les menuiseries sont en PVC teinté dans la masse ou plaxées suivant la teinte. Cela permet un gage de performance thermique, de solidité et de durabilité, offrant un aspect homogène entre bâtiments neufs et réhabilités. Nous avons prévu une isolation des bâtiments par l’extérieur. Cela permet de garantir l’absence de ponts thermiques dans le traitement des façades avec des volumes simples et compacts. Les toitures des bâtiments neufs sont prévues végétalisées. Les toitures des bâtiments réhabilités sont quant à elles propices à l’installation de panneaux solaires thermiques.

La construction de la résidence sociale et de la pension de famille

L’enjeu majeur des logements consiste à minimiser l’impact de la technique. Ainsi, il est possible d’offrir le maximum d’espace libre, de la souplesse et de la fonctionnalité. 

Tout d’abord, le premier acte consiste à jumeler les gaines pour deux logements, afin d’en limiter le nombre et l’emprise. Cette disposition est économique, rationnelle, et facilite l’exploitation et la maintenance. Nous envisagerons en chantier leur mise en œuvre sous forme de gaines établies autour de blocs sanitaires préfabriqués, qui permettent d’optimiser la durée du chantier comme la qualité de mise en œuvre. La disposition adoptée pour le bloc humide permet conformément au cahier des charges ADOMA, d’isoler au maximum l’espace cuisine de la pièce de vie ; cela permet de préserver de toute nuisance l’espace de la chambre, la cuisine étant équipée d’une hotte et d’une ventilation mécanique. 

Les fenêtres permettent d’offrir aux chambres la luminosité et le confort nécessaires, en limitant les déperditions thermiques. Elles garantissent l’intimité des logements tout en offrant une proportion de fenêtre noble et une lumière naturelle abondante. L’ensemble des fenêtres sont équipées de volets roulants, d’aspect discret et cohérent avec les menuiseries extérieures et l’esprit du projet : il s’agit de dispositifs connus, fiables et de maintenance aisée, qui offrent une occultation complète et une protection solaire extérieure efficace. Les toitures terrasses,  intégralement isolées et végétalisées permettent d’optimiser l’inertie thermique et favoriser la rétention d’eau.

La réhabilitation du foyer de travailleurs migrants

Les travaux prévoient le réaménagement lourd des bâtiments avec la transformation du principe d’unités de vie en logements autonomes à destination de migrants. En effet, il s’agit de proposer des logements adaptés avec distinction entre espaces de vies et espaces de sommeil. Ces derniers correspondent aux qualités d’usages attendus par les résidents. 

Nous nous sommes efforcés de limiter l’impact des travaux au maximum. Ainsi, on limite les espaces de distribution et on tire parti des baies existantes pour les futurs logements.

Les bâtiments existants seront entièrement mis aux normes et reconfigurés. D’abord par de nouvelles cages d’ascenseurs et d’escaliers encloisonnés. Ces derniers permettent de respecter les dispositions de sécurité incendie. Ensuite, de nouvelles gaines techniques sont présentes afin de créer une VMC hygroréglable, et faire cheminer les nouveaux réseaux. Puis, la présence d’isolants intérieurs et de nouveaux doublages permettant d’intégrer les nouveaux réseaux électriques. Enfin, des panneaux solaires thermiques sont prévus en toitures terrasses afin d’établir le préchauffage de l’eau chaude sanitaire.

Travaux de résidentialisation et d’aménagements extérieurs

Attentif à la qualité du paysage qui s’offrira aux résidents, le projet laisse une large place aux plantations (arbres et haies arbustives) tout en veillant à minimiser l’entretien et la maintenance. L’emprise du projet laisse plus de 6700 m^² d’espaces végétalisés en pleine terre. De plus, le nivellement de ces espaces permettra un raccordement continu avec les niveaux des différents espaces accessibles en promenades. Nous proposons de les garnir de prairies fleuries qui demandent une tonte minimale. La présence d’arbres à moyen et grand développement complète ces espaces. Des espaces de promenade et d’agrément sont prévus en revêtements stabilisés. 

Les espaces extérieurs collectifs ainsi que tous les espaces de convivialités bénéficient de surveillance depuis les bureaux d’accueil. Les espaces de convivialité correspondent aux placettes, bancs, terrasses des salles polyvalentes et accès aux locaux de services. Les accès piétons vers les bâtiments et les espaces de services sont facilement identifiables depuis les accès sur rue. Les parcours s’en trouvent raccourcis. Les locaux tri-sélectifs, vélos sont à proximité des entrées piétonnes afin de permettre une liaison directe avec la rue. Les boites aux lettres se trouvent en un point unique afin de faciliter l’organisation de la distribution et cet espace. Les cheminements, placettes réservées aux piétons sont prévus en béton balayé. Ce matériau permet de limiter au maximum l’imperméabilisation des sols.

Un contrôle d’accès permet un accès sécurisé aux accès piétons et véhicules. Le parking sera accessible depuis un portail unique sur la rue des Œillets afin de garantir une gestion optimale des entrées et sorties de véhicules. Il sera largement planté afin de s’inscrire dans le site sans créer de discontinuité dans l’ensemble paysagé.

Pour aller plus loin :
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